Гражданский кодекс в п. 2. ст. 400 устанавливает, что соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
ДДУ можно рассматривать как именно договор такого рода. Простыми словами, нельзя в ДДУ прописать, что дольщик отказывается от неустойки по 214-ФЗ. Законодатель специально предусмотрел минимальную неустойку по 214-ФЗ (в ч. 2 ст. 6) и Законе о защите прав потребителей (п. 5 ст. 28), чтобы исключить возможность её не прописать в договоре, а в конечном итоге – стимулировать правомерное поведение застройщика. Логично бы было, что неустойку по 214-ФЗ нельзя бы было снижать, но законодатель это прямо не утверждает.
Следует отметить, что в случае нарушения установленного ДДУ срока внесения платежа дольщик обязан выплатить застройщику неустойку по ч. 5 ст. 6 214-ФЗ в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера просроченного платежа за каждый день такой просрочки. Соответственно, 214-ФЗ неустойкой с обеих сторон сбалансировал ответственность сторон.
Нормальной можно признать арбитражную практику по снижению неустойки, которая зачастую необоснованно установлена договором между субъектами предпринимательской деятельности. Но снижение законной неустойки, установленной 214-ФЗ специально для защиты дольщика – слабой стороны ДДУ – выглядит как минимум нелогичным и способствует злоупотреблениям застройщиков.